Immobilien gehörten schon lange zum Portfolio der PKWAL. Über die Jahre wuchs jedoch nicht nur der Bestand, sondern auch der Aufwand rund um Bewirtschaftung, Governance, Reporting und regulatorische Anforderungen. Gleichzeitig entschied der Verwaltungsrat der PKWAL, den Immobilienanteil im Portfolio weiter auszubauen. PKWAL-Direktor Daniel Stürzinger sagt: «Wir standen vor der Herausforderung, welche Struktur uns langfristig genügend Professionalität, Skalierbarkeit und Einfluss auf die Immobilienstrategie ermöglicht.» Neben anderen Optionen, prüfte die PKWAL unter anderem auch mit den Swisscanto Anlagestif­tungen deshalb drei mögliche Modelle für die zukünftige Strukturierung ihrer Immobilienanlagen.

Drei Modelle im Vergleich

Im Zentrum standen dabei folgende Fragen: Wie viel Einfluss soll die PKWAL künftig auf ihre Immobilienstrategie behalten? Welche Aufgaben sollen intern wahrgenom­men werden, welche extern? Und welche Struktur passt langfristig zur Strategie und Organisation der Kasse? In diesem Prozess zog die PKWAL die Swisscanto Anla­gestiftungen als Branchenexperten und Sparringspartner bei. Dabei prüften die Swisscanto Anlagestiftungen drei mögliche Varianten.

Variante 1: Integration in eine bestehende Anlagegruppe

Eine erste Option war die Sacheinlage der Immobilien in die bestehende Anlage­gruppe «Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz». Diese Lösung hätte ope­rative Aufwände reduziert und Zugang zu einer etablierten, breit diversifizierten schweizweiten Im­mobilienanlagegruppe ermöglicht. Gleichzeitig hätte die PKWAL jedoch einen gros­sen Teil ihrer Einflussmöglichkeiten abgegeben. Insbesondere der regionale Fokus auf das Wallis sowie die Mitsprache bei Käufen, Verkäufen oder Partnern wären kaum mehr steuerbar gewesen.

Variante 2: Einanleger-Anlagegruppe

Als zweite Variante wurde die Lancierung einer Einanleger-Anlagegruppe innerhalb der Swisscanto Anlagestiftungen geprüft. Dieses Modell hätte den Bezug zu den eigenen Immobilien und den Fokus auf das Wallis erhalten, während gleichzeitig ge­wisse operative Aufgaben ausgelagert worden wären. Allerdings wäre die Gover­nance weiterhin teilweise durch die Struktur der Swisscanto Anlagestiftungen vorge­geben gewesen.

Variante 3: Eigene Immobilien-Anlagestiftung

Die dritte Option war der Aufbau einer eigenen Immobilien-Anlagestiftung. Diese Va­riante hätte der PKWAL die grösstmögliche strategische und operative Kontrolle ge­boten – etwa bei Governance, Asset Management oder der Auswahl externer Part­ner. Gleichzeitig bedeutete dieses Modell aber auch höhere Anforderungen bei der Definition von Prozessen, Gremien und Fachkompetenzen.

Die Rolle der Swisscanto Anlagestiftungen

Die Swisscanto Anlagestiftungen begleiteten die PKWAL während des gesamten Eva­luationsprozesses als fachlichen Sparringspartner. Dabei profitierte die PKWAL von der Erfahrung der Swisscanto Anlagestiftungen aus zahlreichen Immobilien-Set-ups mit Vorsorgeeinrichtungen, vom Know-how zu Steuerungs- und Betriebsmodellen sowie von ihrer regulatorischen und operativen Expertise beim Aufbau solcher Strukturen. Dadurch konnte die PKWAL die verschiedenen Modelle nicht nur theo­retisch vergleichen, sondern auch hinsichtlich ihrer praktischen Umsetzbarkeit beur­teilen. Thomas Schärer, Geschäftsführer der Swisscanto Anlagestiftungen, sagt: «Entscheidend ist, dass die Struktur langfristig zur Strategie, Grösse und Organisation der Vorsorgeeinrichtung passt. Es gibt keine generelle Best Practice, sondern immer nur eine Ideallösung für eine konkrete Situation. Selbstverständlich hätten die Swisscanto Anlagestiftungen gerne eine Lösung strukturiert, doch in diesem konkreten Fall hat sich die PKWAL aus nachvollziehbaren Gründen für eine In-house-Lösung entschieden.»

Entscheid für mehr Eigenständigkeit

Wie so oft bei einem Austausch unter Experten zeigte sich: Die perfekte Lösung lag nicht in einer der drei geprüften Optionen, sondern in einer vierten Variante. Die Analyse ergab, dass die PKWAL ihre langfristige Strategie mit mehr Eigenständigkeit besser umsetzen kann als mit einer vollständigen Auslagerung. Deshalb entschied sie sich dafür, ihre Immobilienstrategie weiterhin selbst zu steuern, die Immobilien­kompetenz gezielt auszubauen und die Strukturen weiterzuentwickeln. Entschei­dend waren dabei vor allem die regionale Verankerung im Wallis, der direkte Einfluss auf strategische Entscheide sowie die Möglichkeit, den eigenen Im­mobilienbestand aktiv weiterzuentwickeln.

Die Prüfung der drei Modelle lieferte eine solide Grundlage für die Entscheidungsfindung. Während des gesamten Prozesses unterstützten die Swisscanto Anlagestiftungen die PKWAL mit ihrer Erfahrung und ihrem Fachwissen. Daniel Stürzinger sagt: «Wir haben die Ent­scheidung bewusst und mit viel Hintergrundwissen, das die Swisscanto Anla­gestiftungen mit uns teilten, gefällt.»