Swisscanto Anlagestiftungen – Geschäftsbericht 2023/2024 78 «Swisscanto AST Hypotheken Schweiz» Übertragungsmöglichkeit von Ansprüchen Für die Anlagegruppe «Swisscanto AST Hypotheken Schweiz» besteht die Möglichkeit der Übertragung von Ansprüchen. Die regulären Zeichnungs- und Rücknahmemodalitäten bleiben parallel dazu bestehen. «Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz» Bewertungsgrundsätze Liegenschaften Die Bewertung erfolgt durch unabhängige Schätzungsexperten. Sämtliche Liegenschaften werden jährlich nach der Discounted Cash-Flow Methode (DCF) bewertet und zu Marktwerten bilanziert. Angefangene Bauten mit bewilligter Baugenehmigung werden ebenfalls zu Marktwerten (DCF) bilanziert. Bauland ohne bewilligte Baugenehmigung wird unverändert zu Anschaffungswerten (value at cost) bilanziert. Der durchschnittliche Diskontsatz der Bestandesliegenschaften beträgt per Bilanzstichtag 30. Juni 2024 2,98% (Vorjahr 3,01%). Für weitere Details wird auf den separat erstellten Immobilienbericht verwiesen. Aktivierte Bauzinsen Bauzinsen werden als Teil der Gestehungskosten aktiviert, solange die Gestehungskosten unter dem voraussichtlichen DCF-Wert liegen und sofern die Bauzinsen durch das entsprechende Gremium bewilligt worden sind. Kommissionen Basierend auf dem Geschäftsbesorgungsvertrag wurden der Anlagegruppe insgesamt CHF 8,6 Mio. Kauf-/Verkaufskommissionen sowie CHF 1,2 Mio. Baukommissionen belastet (inkl. MWST). Die Belastung durch die Kauf-/Verkaufskommission beträgt max. 1% des Liegenschaftenkauf-/verkaufspreises. Die Belastung durch die Baukommissionen beträgt max. 3% der Bau-/Umbaukosten. Liquidationssteuern Die Bilanzposition beinhaltet Rückstellungen für Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern sowie Verkaufskommissionen, welche bei einem allfälligen Verkauf voraussichtlich anfallen würden. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren berücksichtigt. Bei Liegenschaften, welche zum Verkauf stehen, wird mit der effektiven Haltedauer gerechnet. Die Handänderungssteuern wurden für jede Liegenschaftsposition separat ermittelt. Eine inner-, interkommunale sowie interkantonale Verrechnung von Grundstückverlusten mit Grundstückgewinnen wurde vorgenommen. Gestützt auf den Bundesgerichtsentscheid vom 10. Juni 2024 werden im Kanton Genf neu die Steuersätze der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt. Instandsetzungen/Mieterausbauten Bei den im Berichtsjahr durchgeführten Instandsetzungen wurden durchschnittlich 18% (Vorjahr 11%) der Investitionen über die Erfolgsrechnung abgeschrieben (werterhaltender Anteil). Nicht bilanzierte Verpflichtungen / Eventualverpflichtungen Aus laufenden Bau- oder Instandsetzungsprojekten sind nicht bilanzierte Verpflichtungen in der Höhe von CHF 38,2 Mio. (Vorjahr CHF 56,7 Mio.) offen. Die Eventualverpflichtungen belaufen sich auf CHF 347,7 Mio. (Vorjahr CHF 301,8 Mio.). Im Weiteren wurden zwei Kaufrechte gewährt. Das erste Kaufrecht über CHF 29,44 Mio. gilt bis 28.02.2025, das zweite Kaufrecht über CHF 26,12 Mio. gilt bis 30.09.2024 mit Option auf Verlängerung bis 30.09.2025. Eigentumsbeschränkungen für eigene Verpflichtungen / Verpfändung von Aktiven Über den gesamten Immobilienbestand sind per Bilanzstichtag CHF 1‘722 Mio. verpfändet (Vorjahr CHF 1‘641 Mio.). Offenlegung von Leerständen Bei Umbauten und Totalsanierungen werden ab Baubeginn bis zur Baubeendigung weder Mieten noch Leerstände aus leerstehenden Flächen in der Erfolgsrechnung verbucht und es werden auch keine Leerstandskosten aktiviert. Im Berichtsraum betrifft dies folgende Objekte: – Bussigny-près-Lausanne, Veillon-Areal – Zürich, Badenerstrasse 156 / Engelstrasse 4 Übertragungsmöglichkeit von Ansprüchen Die Anlagegruppe «Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz» ist für Barzeichnungen temporär geschlossen. Es gibt die Möglichkeit zur Übertragung von Ansprüchen via Zession. Die Rückgabe von Ansprüchen ist mit einer Vorankündigungsfrist von sechs Monaten auf jedes Quartalsende möglich. Benchmark Als Benchmark wird seit dem 1. Januar 2021 der «KGAST- Immo-Index Gemischt» angewendet.
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