Swisscanto Anlagestiftungen – Geschäftsbericht 2022/2023 80 «Swisscanto AST Hypotheken Schweiz» Übertragungsmöglichkeit von Ansprüchen Für die Anlagegruppe «Swisscanto AST Hypotheken Schweiz» besteht die Möglichkeit der Übertragung von Ansprüchen. Die regulären Zeichnungs- und Rücknahmemodalitäten bleiben parallel dazu bestehen. «Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz» Bewertungsgrundsätze Liegenschaften Die Bewertung erfolgt durch unabhängige Schätzungsexperten. Sämtliche Liegenschaften werden jährlich nach der Discounted- Cash-Flow-Methode (DCF) bewertet und zu Marktwerten bilanziert. Angefangene Bauten (inkl. Land) mit bewilligter Baugenehmigung werden neu ebenfalls zu Marktwerten (DCF) bilanziert. Bauland (inkl. Abbruchobjekten) ohne bewilligte Baugenehmigung wird unverändert zu Anschaffungswerden (value at cost) bilanziert. Der durchschnittliche Diskontsatz der Bestandesliegenschaften beträgt per Bilanzstichtag 30. Juni 2023 3,01% (Vorjahr 3,02%). Für weitere Details wird auf den separat erstellten Immobilienbericht verwiesen. Aktivierte Bauzinsen Bauzinsen werden als Teil der Gestehungskosten aktiviert, solange die Gestehungskosten unter dem voraussichtlichen DCF-Wert liegen und sofern die Bauzinsen durch das entsprechende Gremium bewilligt worden sind. Kommissionen Basierend auf dem Geschäftsbesorgungsvertrag wurden der Anlagegruppe Immobilien insgesamt CHF 4,4 Mio. Kauf-/Verkaufskommissionen sowie CHF 2,5 Mio. Baukommissionen belastet. Die Belastung durch die Kauf-/Verkaufskommission beträgt max. 1% des Liegenschaftenkauf-/-verkaufspreises. Die Belastung durch die Baukommissionen beträgt max. 3% der Bau-/Umbaukosten. Liquidationssteuern Die Bilanzposition beinhaltet Rückstellungen für Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern sowie Verkaufskommissionen, welche bei einem allfälligen Verkauf voraussichtlich anfallen würden. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren berücksichtigt. Bei Liegenschaften, welche zum Verkauf stehen, wird mit der effektiven Haltedauer gerechnet. Die Handänderungssteuern wurden für jede Liegenschaftsposition separat ermittelt. Eine inner-, interkommunale sowie interkantonale Verrechnung von Grundstückverlusten mit Grundstückgewinnen wurde vorgenommen. Instandsetzungen/Mieterausbauten Bei den im Berichtsjahr durchgeführten Instandsetzungen wurden durchschnittlich 11% (Vorjahr 10%) der Investitionen über die Erfolgsrechnung abgeschrieben (werterhaltender Anteil). Nicht bilanzierte Verpflichtungen / Eventualverpflichtungen Aus laufenden Bau- oder Instandsetzungsprojekten sind nicht bilanzierte Verpflichtungen in der Höhe von CHF 56,7 Mio. (Vorjahr CHF 41,7 Mio.) offen. Die Eventualverpflichtungen belaufen sich auf CHF 301,8 Mio. (Vorjahr CHF 364,7 Mio.). Im Weiteren hat sich die Swisscanto Anlagestiftung dazu verpflichtet, zwei Immobilien im Umfang von CHF 29,21 Mio. zu verkaufen. Die Eigentumsübertragungen erfolgen bis zum 31.12.2023. Letztlich wurden noch zwei Kaufrechte für CHF 17.2 Mio. bis zum 30.09.2023 sowie CHF 29,44 Mio. bis zum 28.02.2025 gewährt. Eigentumsbeschränkungen für eigene Verpflichtungen / Verpfändung von Aktiven Über den gesamten Immobilienbestand sind per Bilanzstichtag CHF 1’641 Mio. verpfändet (Vorjahr CHF 1’254 Mio.). Offenlegung von Leerständen Bei Umbauten und Totalsanierungen werden ab Baubeginn bis zur Baubeendigung weder Mieten noch Leerstände aus leerstehenden Flächen in der Erfolgsrechnung verbucht und es werden auch keine Leerstandskosten aktiviert. Im Berichtsraum betrifft dies folgende Objekte: – Bussigny-près-Lausanne, Veillon-Areal – Genf, Quartet (rue de Lyon 114–120) – Erlinsbach, Bläuenstrassee 8,10,12,14 Übertragungsmöglichkeit von Ansprüchen Die Anlagegruppe «Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz» ist für Barzeichnungen temporär geschlossen. Es gibt die Möglichkeit zur Übertragung von Ansprüchen via Zession. Die Rückgabe von Ansprüchen ist mit einer Vor- ankündigungsfrist von drei Monaten auf jedes Monatsende möglich. Benchmark Als Benchmark wird seit dem 1. Januar 2021 der «KGAST- Immo-Index Gemischt» angewendet.
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