Swisscanto Anlagestiftungen – Geschäftsbericht 2021/2022 76 «Swisscanto AST Hypotheken Schweiz» Covid-19 Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie sind weiterhin sehr gering. Per Ende Geschäftsjahr 2021/2022 bestehen im Zusammenhang mit Covid-19 keine Zahlungsausstände von Zins- respektive Amortisationszahlungen. Der Anteil der durch Covid-19 potenziell überdurchschnittlich betroffenen Immobilien ist per Ende Geschäftsjahr 2021/2022 auf rund 6% der Anlagegruppe gesunken (Vorjahreswert 8%). Wir erachten die alleinig durch Covid-19 bedingten Risiken als zukünftig vernachlässigbar. Übertragungsmöglichkeit von Ansprüchen Seit Ende November 2020 besteht für die Anlagegruppe «Swisscanto AST Hypotheken Schweiz» die Möglichkeit der Übertragung von Ansprüchen. Die regulären Zeichnungs- und Rücknahmemodalitäten bleiben parallel dazu bestehen. «Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz» Bewertungsgrundsätze Liegenschaften Die Bewertung erfolgt durch unabhängige Schätzungsexperten. Sämtliche Liegenschaften werden jährlich nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) bewertet und zu Marktwerten bilanziert. Angefangene Bauten werden zu Anschaffungswerten (value at cost) bilanziert. Die Erstbewertung erfolgt grundsätzlich beim Kauf der Liegenschaft. Neubauprojekte werden hingegen erstmalig bei der Inbetriebnahme bewertet. Der durchschnittliche Diskontsatz der Bestandesliegenschaften beträgt per Bilanzstichtag 30. Juni 2022 3,02% (Vorjahr 3,14%). Für weitere Details verweisen wir auf den separat erstellten Immobilienbericht. Aktivierte Bauzinsen Bauzinsen werden als Teil der Gestehungskosten aktiviert, solange die Gestehungskosten unter dem voraussichtlichen DCF-Wert liegen und sofern die Bauzinsen durch das entsprechende Gremium bewilligt worden sind. Kommissionen Basierend auf dem Geschäftsbesorgungsvertrag wurden der Anlagegruppe Immobilien insgesamt CHF 1,8 Mio. Kauf-/ Verkaufskommissionen sowie CHF 2,8 Mio. Baukommissionen belastet. Die Belastung durch die Kauf-/Verkaufskommission beträgt max. 1% des Liegenschaftenkauf-/verkaufspreises. Die Belastung durch die Baukommissionen beträgt max. 3% der Bau-/Umbaukosten. Liquidationssteuern Die Bilanzposition beinhaltet Rückstellungen für Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern sowie Verkaufskommissionen, welche bei einem allfälligen Verkauf voraussichtlich anfallen würden. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren berücksichtigt. Bei Liegenschaften, welche zum Verkauf stehen, wird mit der effektiven Haltedauer gerechnet. Die Handänderungssteuern wurden für jede Liegenschaftsposition separat ermittelt. Eine inner-, interkommunale sowie interkantonale Verrechnung von Grundstückverlusten mit Grundstückgewinnen wurde vorgenommen. Instandsetzungen/Mieterausbauten Bei den im Berichtsjahr durchgeführten Instandsetzungen wurden durchschnittlich 10% (Vorjahr 10%) der Investitionen über die Erfolgsrechnung abgeschrieben (werterhaltender Anteil). Nicht bilanzierte Verpflichtungen/ Eventualverpflichtungen Aus laufenden Bau- oder Instandsetzungsprojekten sind nicht bilanzierte Verpflichtungen in der Höhe von CHF 41,7 Mio. (Vorjahr CHF 147,2 Mio.) offen. Die Eventualverpflichtungen belaufen sich auf CHF 364,7 Mio. (Vorjahr CHF 305,3 Mio.). Zudem bestehen beurkundete Verträge für den Kauf einer Liegenschaft über CHF 40,0 Mio. sowie den Verkauf einer Liegenschaft über CHF 11,2 Mio. mit Eigentumsübertrag im zweiten Halbjahr 2022. Letztlich wurde ein Kaufrecht bis 30. Juni 2023 für ein Portfolio bestehend aus vier Liegenschaften über CHF 68,8 Mio. und ein Kaufrecht bis 30. September 2023 für eine Liegenschaft über CHF 17,2 Mio. gewährt. Eigentumsbeschränkungen für eigene Verpflichtungen/Verpfändung von Aktiven Über den gesamten Immobilienbestand sind per Bilanzstichtag CHF 1’254 Mio. verpfändet (Vorjahr CHF 1’219 Mio.). Offenlegung von Leerständen Bei Umbauten und Totalsanierungen werden ab Baubeginn bis zur Baubeendigung weder Mieten noch Leerstände aus leerstehenden Flächen in der Erfolgsrechnung verbucht und es werden auch keine Leerstandskosten aktiviert. Im Berichtsraum betrifft dies folgende Objekte: – Bussigny-près-Lausanne, Veillon-Areal – Genf, Quartet (Rue de Lyon 114–120) – Basel, Gerbergasse 70 – Lausanne, av. Edouard-Rod 6, 8, 10, 12 – Erlinsbach, Bläuenstrassee 8, 10, 12, 14 – Petit-Lancy, Av. des Morgines 18
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgxNjI=